| АЛЬТЕРНАТИВНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Каждый из нас хотя бы один-два раза в жизни переезжает
из одного жилья в другое. При этом далеко не у всех для приобретения
желаемой недвижимости есть средства в полном объеме, и приходится
прежнюю жилплощадь продавать, для того чтобы купить новую. На языке
риелторов это называется альтернативой, которая может быть квартирой,
комнатой, загородным домом, земельным участком, зарубежной недвижимостью.
Альтернативные ситуации бывают разными.
Съезд — получение одного жилья взамен двух или нескольких
площадей.
Разъезд — приобретение двух или нескольких площадей взамен одной.
Расселение — разъезд коммунальной квартиры.
Большая на меньшую — ухудшение своих жилищных условий, то есть приобретение
меньшей площади взамен большей (как правило, с получением доплаты).
Меньшая на большую — улучшение своих жилищных условий, то есть приобретение
большей площади взамен меньшей (обычно с передачей доплаты).
Район на район — получение недвижимости, аналогичной имеющейся,
но в другом районе (с доплатой или без нее).
Так называемая классическая альтернативная сделка выглядит следующим
образом. Продавцы — два взрослых человека, проживающие в однокомнатной
квартире. Их цель заключается в улучшении своих жилищных условий:
взамен однокомнатной квартиры хотят приобрести с доплатой трехкомнатную
в этом же районе. Название ситуации — «меньшая на большую с доплатой».
Задача — продать однокомнатную и одновременно купить трехкомнатную
квартиру. Классику этого варианта определяют следующие факторы:
• покупатель их квартиры имеет свободные деньги, то есть
не связанные с одновременной продажей собственной недвижимости;
• они выбрали для покупки квартиру, свободную юридически
(в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не проживает
и нет имущества владельцев).
Необходимые рабочие этапы для представленного конкретного примера:
• анализ рынка: исследование стоимости аналогичного
жилья, определение стартовой цены продаваемой квартиры, условий
проведения сделки, расчет бюджета сделки, примерная оценка планируемой
к покупке большей квартиры;
• заключение договора об оказании риелторских услуг собственникам
недвижимости на продажу их квартиры и договора на покупку альтернативной
(при работе с риелторской фирмой);
• предпродажная подготовка — включает все, что можно сделать
для адекватного повышения покупательской привлекательности жилья;
• рекламная кампания — поиск покупателя;
• показы квартиры;
• проведение переговоров с покупателем и заключение с ним
договора, по которому он в качестве гарантий обеспечения своих обязательств
по покупке недвижимости вносит аванс: сумму порядка 5 % от стоимости
жилья на срок не менее 28 дней (для поиска альтернативы). Надо заметить,
что в классической схеме сделки покупатель имеет на руках всю сумму
стоимости квартиры;
• поиск свободного альтернативного жилья, подходящего по
параметрам и цене;
• заключение договора и внесение аванса за альтернативную
квартиру на тот же срок, что и по договору со своим покупателем;
• проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости;
• сбор документов на обе квартиры и назначение даты закладки
в банке денежных средств и оформления сделки;
• закладка в две банковские ячейки (сумма покупателя и сумма
доплаты);
• оформление двух договоров купли-продажи;
• государственная регистрация двух договоров купли-продажи
квартир (пакетная сделка);
• получение договоров с государственной регистрации, обмен
документами, получение ключей от ячейки и прочее;
• приемка купленного альтернативного свободного жилья по
акту (ст. 556 ГК РФ);
• процесс физического и юридического освобождения проданной
недвижимости;
• передача проданной квартиры по акту (ст. 556 ГК РФ).
Но на практике классическая схема организации сделки редко работает,
потому что вы зажаты между покупателем и продавцом недвижимости,
так необходимой вам. У покупателя вашей квартиры может не оказаться
полной суммы для ее покупки, и он также будет вынужден работать
по альтернативной схеме, одновременно продавая что-то свое (не обязательно
квартиру в Москве). При приобретении на имя юридического лица, оформлении
залога на квартиру, покупке на заемные средства (например, ипотечный
кредит), использовании субсидии или оплате жилищным сертификатом
количество проблем в сделке существенно возрастает. Мы получаем
так называемые цепочки объектов недвижимости, и вышеприведенные
пункты множатся, повторяются, усложняются по наполнению. Могут появиться
трудности с пользователями (лицами, не являющимися собственниками,
но имеющими право на проживание), несовершеннолетними и их правами,
покупками новостроек, выделением долей, промежуточными прописками-выписками
и так до бесконечности.
Но самая ответственная, трудоемкая и тяжелая работа — работа с участниками
сделки: собственниками, пользователями, их представителями, родственниками
и всеми лицами, влияющими на процесс, вплоть до соседей, должностных
лиц организаций и тому подобного. И этот труд начинается с первого
контакта. Для того чтобы представить его важность, следует иметь
в виду, что человеческий фактор способен разрушить всю схему, которую
складывали и нарабатывали не один месяц.
Еще необходимо время (а его, как правило, не хватает) для проверки
так называемой юридической чистоты нового жилья — отсутствия каких-либо
обременений, претензий и нарушенных в прошлом прав третьих лиц (бывших
жильцов, собственников и членов их семей) при любом переходе права
собственности (в т. ч. и при приватизации) или изменении статуса
квартиры. Проверка заключается в установлении законности и правильности
оформления всех прошлых и настоящих документов и фактов по недвижимости,
которые могут привести впоследствии к недействительности сделки
или к любому ущемлению прав добросовестного приобретателя, а также
к всевозможным другим неприятностям. Кроме этого, настоящую сделку
необходимо организовать без нарушений.
Все перечисленные проблемы с совершением альтернативной сделки профессиональный
риелтор, работающий в успешной компании, имеет возможность грамотно
разрешить различными способами. Наиболее распространенными инструментами
являются:
• Выкуп. Использование средств компании для выкупа старого
жилья, то есть создание свободного покупателя с деньгами на руках.
Фактически это кредит, не имеющий определенного срока возврата,
потому что не известен срок продажи выкупленной недвижимости.
• Кредит риелторской компании с определенным сроком (технический)
с целью опережающей покупки нового жилья (особенно если объекты
расположены в разных муниципальных образованиях, например Москва
и Московская область) при найденном покупателе на старое и нестыковках
по времени или условиям сделок.
• Бронирование новостройки до продажи старого жилья (возможно
на срок до двух месяцев) или рассрочка оплаты (на срок до одного
года). Если в компании, с которой вы работаете, есть собственные
объемы новостроек, возможностей будет значительно больше.
• Изменение схемы организации сделки (каждый раз происходит
создание оригинальной концепции).
• Раздробление сделки на несколько этапов связано с различными
рисками. Такой метод используют очень осторожно, эффективно его
могут применять только суперпрофессионалы.
• Мена. Нахождение прямого варианта мены — это вид сделки,
определяемый ст. 567 ГК РФ: «1. По договору мены каждая из сторон
обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен
на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже
(гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу
мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который
она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется
принять в обмен». Мена может быть с доплатой или без нее.
• Использование ипотечного или потребительского кредита.
• Кредит потребительского кооператива граждан.
В следующих статьях мы подробно расскажем обо всех способах решения
проблем с альтернативой и по каждому случаю приведем интересные
и познавательные примеры из профессиональной практики риелторов. |
