|
рынок загородной недвижимости
Мы продолжаем обзор рынка загородной недвижимости. Первые ассоциации,
которые непременно возникают при слове «Рублевка», — «престижно»
и «дорого». Первенство по этим двум параметрам бывшая «царская дорога»
удерживает на протяжении столетий.
Эти места издавна были отмечены вниманием венценосных
особ: еще Иван Грозный предпочитал охотиться в богатых дичью лесах
к западу от столицы. Набожные государи Михаил Федорович и Алексей
Михайлович проходили здесь во время пеших паломничеств в Звенигород,
где располагался Саввино-Сторожевский монастырь. Именно поэтому
дорога, шедшая по берегу Москвы-реки, и получила название «царской».
Позднее по ней ездили в Звенигород Петр I и Екатерина II, а в XIX
веке здесь были построены два императорских имения — Усово и Ильинское.
Свои «императорские подмосковные», как обычно называли государевы
дачи, особенно любили последние представители рода Романовых: сюда
часто наведывался Николай II.
«Ничего на свете лучше нету»
По российской (и не только) традиции представители
«высшего света» всегда стремились быть поближе к первым лицам. Вот
и вырастали вдоль «царской дороги» графские да княжеские усадьбы.
Владельцами западных земель были Голицыны, Нарышкины, Юсуповы и
другие представители знатных российских родов. Общества своих покровителей
и меценатов искали деятели культуры, искусства и науки.
Не изменилась ситуация и после Октябрьского переворота:
живописные рублевские усадьбы облюбовали первые лица советского
государства (вспомним знаменитые Горки), а за ними в западное Подмосковье
потянулись представители партийной элиты и творческой интеллигенции.
Очередная смена власти и государственного строя никак не отразилась
на положении Рублевки: теперь здесь находится резиденция президента,
а власть и деньги имущие стремятся завладеть заветными сотками в
непосредственной близости.
Желание чиновников и преуспевающих бизнесменов жить
единым социумом поблизости от дачи руководителя государства в Барвихе
в начале 1990-х годов сформировало имидж Рублево-Успенского шоссе
как наиболее престижного места. Жить здесь стало признаком материального
благосостояния и высокого положения в обществе. «На протяжении многих
лет Рублево-Успенское шоссе оставалось самым популярным дачным направлением
Подмосковья. — Одна из причин этого — престижность места, ведь общеизвестно,
что здесь располагаются коттеджи многих влиятельных людей, поэтому
купить жилье на Рублевке означает практически приобщиться к кругу
избранных».
Вторым неоспоримым преимуществом Рублево-Успенского
направления является благоприятная экологическая обстановка. Для
многих столичных жителей этот фактор нередко выходит на первый план.
Примечательно, что своим чистым воздухом эти места обязаны царю
Алексею Михайловичу, который еще в 1664 году запретил своим указом
строительство каких-либо «дымящих» производств западнее столицы.
И по сей день Рублевка — одна из самых экологически чистых зон Подмосковья,
славящаяся своими сосновыми лесами, чистой речной водой и песчаной
почвой.
Еще одно немаловажное достоинство направления— наличие
развитой инфраструктуры. Помимо многочисленных объектов индивидуальной
застройки именно на Рублевке больше всего обжитых коттеджных поселков
с охраной и всеми необходимыми коммуникациями. Хватает здесь торговых,
спортивных, развлекательных и других необходимых для комфортной
жизни объектов.
Сколько стоит гектар престижа
Все это обусловливает, с одной стороны, стремление
застройщиков вкладывать средства в возведение жилья на этом направлении,
с другой — повышенный интерес покупателей к этому жилью. В результате
на сегодняшний день район Рублевки — самый густонаселенный в Подмосковье,
а дома пользуются наиболее высоким спросом.
«По спросу Рублево-Успенское шоссе по-прежнему занимает
лидирующее положение. По итогам 2004 года на его долю пришлось 40%
запросов общего числа». По ее данным, сейчас по Рублевке расположены
около 60 поселков, из них около 20 — в стадии строительства. Средняя
стоимость коттеджа в готовом элитном поселке, расположенном не далее
15 км от МКАД, составляет с учетом цены земли $5,7 тыс. за 1 кв.
м. В строящемся поселке в пределах этой же зоны средняя стоимость
1 кв. м жилья оценивается в $2,6 тыс. По мнению специалистов, в
2005 году рост цен на рублевские элитные особняки прогнозируется
на уровне 20%.
Наиболее высоки темпы удорожания домов и земли в
лесных массивах и возле водохранилищ. Сегодня стоимость лесных участков
при прочих равных условиях на 30% выше стоимости обычной земли,
при этом, согласно опросам, 68% потребителей предпочли бы купить
именно лесные участки.
Несмотря на то что элитный сегмент Рублево-Успенского
направления ограничен расстоянием около 28 км от МКАД и спрос на
это шоссе не падает на протяжении более 10 лет, земля под строительство
есть, но она выставляется на продажу постепенно. «Именно такая регулируемая
дозировка продаж земли является одной из главных причин сверхвысоких
цен». Причем, по ее мнению, это еще не предел: «За 2002–2004 годы
цены земельных участков по Рублево-Успенскому направлению выросли
более чем в три раза. Если два года назад сотка земли в Жуковке
стоила около $20 тыс., сейчас тот же участок уходит по $70 тыс.
за сотку. В целом средняя стоимость земли на этом направлении колеблется
от $29,8 тыс. до $70 тыс. за сотку в зависимости от характеристик
предлагаемого объекта (средняя цена лесного участка — от $47 тыс.
за сотку)». По свидетельству большинства риэлторов, в прошлом году
стоимость сотки земли на некоторых участках перешла границу $100
тыс.
Многие покупатели изъявляют желание приобрести на
Рублевке земельный участок без подряда в организованном коттеджном
поселке со всеми коммуникациями, единой охранной системой и службой
эксплуатации. Однако в данный момент на рынке наблюдается дефицит
подобных предложений, поскольку застройщикам гораздо выгоднее продавать
готовые дома или участки с подрядом, зарабатывая таким образом не
только на земле, но и непосредственно на строительстве.
Поэтому потенциальным покупателям в основном приходится
ориентироваться на приобретение жилья «от застройщика». По данным
средняя стоимость возведенного на Рублевке коттеджа составляет сейчас
$1,8 млн. При этом, количество заявленных к строительству поселков
превышает количество завершенных в десять раз.
Желающие приобрести полностью готовое жилье, даже
не испытывая недостатка в средствах, нередко сталкиваются с серьезными
трудностями. «Дефицит свободных земель по данному направлению создает
предпосылки для развития вторичного рынка — идет перепродажа домов.
Стоит заметить, что для человека неискушенного приобретение вторичной
недвижимости на Рублевке может быть весьма затруднительным: это
закрытый рынок, подобные сделки проводятся в основном среди «своих».
«Элитка» напрокат
Помимо повышенного покупательского спроса жилье
на Рублевке пользуется наибольшей популярностью и среди арендаторов.
Здесь, находится основная часть предложений по загородной аренде
— до 70% всего рынка. Предложение по аренде отличается особой неоднородностью:
это и не старые дома коренных жителей, и элитные коттеджи, которые
сдают в аренду владельцы, и дома в дачных поселках, специально построенных
для сдачи внаем.
«Цены на дачные дома Рублево-Успенского направления
варьируются очень сильно и зависят от множества факторов: престижности
поселка, наличия или отсутствия охраны, размера дома и участка,
уровня отделки, наличия леса и водоема, — Поэтому стоимость ежемесячной
арендной платы может колебаться от $3 тыс. до $50 тыс. К примеру,
особняк на Николиной Горе площадью 500 кв. м с участком 73 сотки
можно арендовать за $25 тыс. в месяц. Другой дом на Николиной Горе
в дачном поселке «Сновидово» сдается за $8 тыс.».
По нашему мнению за $3 тыс. в месяц можно снять
небольшой деревянный дом. «Верхней же границы арендной ставки не
существует, — В среднем за $6–10 тыс. в месяц арендатор получит
все необходимое для комфортного проживания. В Барвихе, Жуковке и
Раздорах стоимость арендной платы доходит до $60 тыс. Располагая
такой суммой, можно поселиться в доме площадью от 800 кв. м (расположенном
на 60–80 сотках лесного участка) с бассейном, сауной, большими спальнями
со своими санузлами, обеспеченном надлежащим уровнем безопасности».Мы
оцениваем среднюю стоимость аренды «рублевского» коттеджа в $8–10
тыс.: «За эти деньги арендатор получает дом площадью 200–500 кв.
м, участок не менее 15 соток, сауну, бассейн, каминный зал, бильярдную,
зимний сад, прачечную».
Большую роль в формировании арендной стоимости дома
играет удаленность от МКАД. Тем не менее большое расстояние от Москвы
может компенсироваться другими характеристиками дачи. Как мы отмечаем
«благодаря вековым соснам, близости Москвы-реки и удивительно чистому
воздуху дачные дома рядом с пансионатом «Поляны» в 30 км по Рублевскому
шоссе сдаются за $8–12 тыс. в месяц».
Ложка дегтя
Высокие цены — не единственная проблема для арендаторов
жилья на Рублевке. Желающие снять коттедж на лето столкнутся с большими
трудностями, поскольку владельцы элитных домов и управляющие компании
дачных поселков предпочитают сдавать жилье не на один сезон. Чаще
всего минимальный срок аренды коттеджа составляет один год.
Есть у жилья на Рублевке и другие недостатки. Прежде
всего автомобильные пробки, которые часто возникают из-за перекрытия
трассы во время проезда правительственных машин. Многие отмечают
большую плотность застройки и перенаселенность. Значительной проблемой
остается и социальная неоднородность района: рядом с роскошными
особняками можно встретить старые неказистые дома местных жителей.
Но пейзажи портят не только эти постройки: многие из возведенных
здесь в 1990-е годы «дворцов» можно назвать олицетворением архитектурной
безвкусицы.
Мешают любоваться природой и многочисленные трех–четырехметровые
глухие заборы, возведенные повсеместно в целях безопасности высокопоставленных
жильцов. По этой же причине во многих местах перекрыт доступ к реке
и историческим усадьбам, взглянуть на которые нельзя уже не одно
десятилетие.
Но все негативные факторы пока не слишком пугают
потенциальных покупателей и арендаторов: слишком знаковым, своего
рода «визитной карточкой» остается это заветное слово — «Рублевка».
|
