|
ДОВЕРЕННОСТЬ В ОПЕРАЦИЯХ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
При заключении договора купли-продажи, аренды или
найма жилого помещения или иной недвижимости, равно как и при заключении
любого другого договора, случается, что одна из сторон (в данном
случае продавец или покупатель) не имеет возможности или не желает
в силу каких-либо причин принимать участие в сделке лично. Причины
отсутствия одной из сторон бывают разные: болезнь, физическая немощь,
некомпетентность в данном вопросе, представление интересов юридического
лица в отсутствие непосредственного руководителя и т.д. Во всех
перечисленных и во многих ситуациях возникает вопрос о представительстве.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) дает
общее определение представительства, в силу которого одно лицо,
обладающее соответствующими полномочиями (представитель), совершает
сделки от имени другого лица (представляемого), в результате чего
у последнего возникают, изменяются и прекращаются гражданские права
и обязанности. Деятельность представителя определяется содержанием
правовой связи между ним и представляемым. Поскольку он действует
от имени представляемого, его правомерные действия приводят к установлению
правоотношений между представляемым и третьими лицами.Представляемым
может быть любое правоспособное лицо: гражданин — с момента рождения,
юридическое лицо — с момента возникновения. Существует также представительство
Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований (к
примеру, при передаче федеральной собственности в аренду и др.).
Возможность осуществления представительских функций
юридическими лицами зависит от содержания их правоспособности. Коммерческие
организации (за исключением унитарных предприятий), обладающие общей
правоспособностью, могут осуществлять любые виды деятельности, не
запрещенные законом, в том числе представлять других лиц при заключении
сделок. Некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия,
имеющие специальную правоспособность, вправе быть представителями
только в случаях, если это соответствует целям их деятельности,
закрепленным в учредительных документах. Например, некоммерческая
организация «Фонд правовой поддержки и защиты предпринимательства»
не может выступать в качестве стороны в договоре по оказанию риелторских
услуг или выступать подрядчиком при строительстве жилых и нежилых
объектов, так как указанные виды деятельности прямо не закреплены
в ее учредительных документах. Об этом нужно помнить при заключении
сделки, так как нарушение данного пункта позволяет признать сделку
недействительной — со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Гражданин, выступающий в качестве представителя,
должен обладать полной дееспособностью, возникшей в связи с достижением
им совершеннолетия либо в более ранние сроки при вступлении в брак
или эмансипации. Не могут быть представителями граждане, признанные
недееспособными. Ограниченные в дееспособности могут выступать представителями
только с согласия попечителя.
Основанием деятельности представителя является его
полномочие, под которым понимают право совершать сделки от имени
представляемого и тем самым создавать для него правовые последствия.
Полномочие может быть установлено путем выдачи доверенности, то
есть самим представляемым, законом, административным актом государственного
органа или органа местного самоуправления, а также явствовать из
обстановки, в которой действует представитель.
Представительство, основанное на доверенности, в
том числе в форме договора, является добровольным. Как правило,
непосредственная цель таких договоров — установление отношений представительства
(например, договор поручения). Однако договор может иметь иную направленность
и лишь указывать на возможность осуществления представительских
функций одним из его субъектов (например, договор простого товарищества
удостоверяет полномочие товарища совершать сделки с третьими лицами
от имени всех товарищей).Отношения представительства не возникают,
если лицо действует от собственного имени, но в чужих интересах.
В этой связи не являются представителями следующие лица: коммерческие
посредники, способствующие совершению сделки заинтересованными лицами;
дилеры в биржевой торговле или на рынке ценных бумаг (в том числе
ипотечных), совершающие сделки хотя и в интересах других лиц, но
от своего имени и за свой счет; конкурсные управляющие при банкротстве,
от собственного имени распоряжающиеся имуществом должника в интересах
кредиторов; душеприказчики, исполняющие завещания в интересах наследников,
но от собственного имени. Все это может иметь место при заключении
договора на приобретение объекта недвижимости. В связи с этим, например,
требовать от конкурсного управляющего, реализующего офис обанкротившейся
фирмы, доверенность, по меньшей мере, некорректно. Не следует рассматривать
в качестве представителя и страхового брокера, осуществляющего посредническую
деятельность по страхованию от своего имени.Исходя из всего вышеизложенного
можно заключить, что доверенность — наиболее часто встречающаяся
форма законного документального оформления представительства, особенно
на рынке недвижимости.
Ст. 185 ГК РФ традиционно определяет доверенность
как «письменное уполномочие», выдаваемое одним лицом (представляемым,
доверителем) другому (представителю) для представительства перед
третьими лицами. Доверенность является документом, который подтверждает
наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет
условия и границы реализации этих прав. Доверенность адресуется
третьим лицам, с которыми предполагается заключение сделок, а потому
должна быть им предъявлена либо представителем, либо непосредственно
самим представляемым.
Доверенность является односторонней сделкой, и к
ней применяют общие правила, установленные для сделок такого рода.
Согласия представителя на ее выдачу не требуется. Об этом нужно
помнить, когда нотариус отказывает в выдаче доверенности в отсутствие
лица, на которое доверенность оформляют. Однако осуществление полномочий
зависит от воли представителя: он вправе использовать доверенность
или отказаться от нее.
Допускается выдача доверенности от имени нескольких
лиц, если предусмотренные ею действия касаются однородных интересов
этих же лиц (например, доверенность на заключение договоров аренды
разных объектов с несколькими арендаторами). В качестве представителей
также могут выступать как одно, так и несколько лиц.
В зависимости от характера и объема предоставляемых
полномочий принято различать генеральные, специальные и разовые
доверенности. Генеральные доверенности выдают для управления и распоряжения
имуществом доверителя, совершения всех возможных сделок, представительства
перед любыми третьими лицами (к примеру, такая доверенность на управление
имуществом выдается лицом, уезжающим на длительный срок). Специальные
уполномочивают на юридические действия в определенной сфере, для
заключения ряда однородных сделок (примером может быть доверенность,
выдаваемая на ведение дел в судах). Разовую доверенность выдают
на совершение одного юридического действия (подписание договора,
получение товара и др.).
Доверенность составляют только в письменной форме.
Ее составление возможно в виде особого документа, письма, телеграммы
и др. При этом соответствующий документ должен содержать данные,
необходимые для признания его доверенностью, а именно:
дату составления;
реквизиты представителя;
реквизиты предоставляемого;
существо полномочий.
Согласно ГК РФ доверенность является срочной сделкой.
Максимально возможный период, на который ее выдают, составляет три
года. Если этот документ выдан на более продолжительный срок, он
действует только в течение трех лет, а если срок не указан — в течение
года со дня совершения. Исключение составляет доверенность, не содержащая
указаний о сроке и предназначенная для совершения действий за границей.
Такой документ, если он удостоверен нотариусом, сохраняет силу,
пока сам доверитель его не отменит. Так как доверенность действительна
в течение определенного срока, исчисляемого с даты ее совершения,
отсутствие такой даты делает ее ничтожной.
Когда доверенность выдают на совершение сделок, требующих
нотариальной формы, ее удостоверяют нотариально, если иное не предусмотрено
законом, от имени и на имя одного или нескольких лиц.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит
нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности,
в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств
того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому
силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
Доверенность, выданная в порядке передоверия, не
должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной
доверенности. Ее срок действия не может превышать срока действия
доверенности, на основании которой она выдана.
Специальными актами может быть установлена особая
процедура нотариального оформления доверенностей, выдаваемых на
совершение определенных действий (например, специальной доверенности
на управление транспортным средством).Случаи, при которых выданные
доверенности приравниваются к нотариально удостоверенным, оформляют
в особом порядке. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении
в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные
начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части,
старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских
частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет
нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия,
также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов
семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой
части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные
начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся
в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией
этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего
органа социальной защиты населения.
Доверенность на совершение гражданами широко распространенных
действий может быть удостоверена организацией по месту работы, учебы
или жительства гражданина. Например, доверенность на получение заработной
платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение
вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий,
вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе
денежной и посылочной, может быть удостоверена организацией, в которой
доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией
по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного
учреждения, в котором он находится на излечении.
Доверенность на получение представителем гражданина
его вклада в банке, денежных средств с его банковского счета, адресованной
ему корреспонденции в организациях связи может быть удостоверена
соответствующими банком или организацией связи, причем бесплатно.
Вместе с тем специальные законы предусматривают и
иные случаи, когда допускается оформление доверенностей таким же
образом. В частности, Закон «Об акционерных обществах» определяет,
что доверенность на участие в общем собрании акционеров и на голосование
может быть заверена по месту работы, учебы или жительства акционера,
а в случае болезни — администрацией больницы.
Доверенность, выдаваемую от имени юридического лица,
подписывают его руководитель или иное лицо, уполномоченное на это
учредительными документами (член совета директоров, заместитель
руководителя и др.). Подписи заверяют печатью организации. Такой
порядок применяют независимо от организационно-правовой формы юридического
лица и содержания полномочия. Исключение составляют случаи, когда
доверенность на получение или передачу имущественных ценностей выдают
от имени унитарного предприятия. Тогда ее подписывает не только
руководитель, но и главный бухгалтер организации.Иное правило устанавливает
Закон «О бухгалтерском учете»: документы, которыми оформляют хозяйственные
операции с денежными средствами, подписывают руководитель организации
и главный бухгалтер или уполномоченные ими лица. Согласно этой норме
доверенности на получение и выдачу денежных средств, товара и т.
д., выдаваемые любым юридическим лицом, должны быть скреплены двумя
подписями.
Для признания доверенности оформленной надлежащим
образом необходимо, чтобы она была скреплена как подписью, так и
печатью. Однако в некоторых случаях и при отсутствии печати она
может иметь юридическую силу. Так, при рассмотрении дела Высшим
арбитражным судом РФ было установлено, что лицо действовало по доверенности
(получило товар), печать на которой была поддельной. По мнению суда,
этого факта не достаточно для признания представителя неуполномоченным,
ибо на доверенности имеются подлинные подписи руководителя и бухгалтера
организации (Вестник ВАС РФ. — 1996. — № 6. — С. 57). При возникновении
подобных ситуаций следует учитывать все обстоятельства в совокупности:
статус представителя, наличие трудовых правоотношений между ним
и доверителем и др.
И последнее. При заключении договоров покупки,
продажи, аренды недвижимости прежде всего необходимо изучить предоставляемую
доверенность (если таковая имеется) в оригинале. Наличие светокопии,
даже заверенной нотариально, вызывает подозрение, ведь доверенность
прилагается к договору купли-продажи, то есть их может быть несколько
при одной и той же доверенности. Хорошо если объекты сделки разные,
а если одинаковые?Хотя доверенности, приравненные к нотариально
заверенным, и законны, все же советуем при заключении договора с
их использованием быть предельно осторожными либо доверять специалистам
совершение таких сделок от своего имени.
|
