|
НАЛОГИ И НЕДВИЖИМОСТЬ
Изменения налогообложения, которые должны произойти
в результате налоговой реформы, впрямую коснутся недвижимости, а
следовательно, каждого из нас. Уже с 2005 года вводится единый налог
на недвижимость, рассчитанный по новой методике массовой оценки
жилья. Что это за налог, как он будет учитывать реальную стоимость
жилья, его качество, платежеспособность владельца и региональные
особенности? На эти вопросы журнал попросил ответить председателя
Национального совета по оценочной деятельности, председателя партии
«Развитие предпринимательства» Ивана Грачева.
Что такое недвижимость?
Любая методика расчета налога предполагает хорошее знание объекта
налогообложения. Понятие недвижимого имущества появилось давно:
в 1714 г. Петр I издал указ о порядке наследования движимого и недвижимого
имущества.
В современном Гражданском кодексе РФ в ст. 130 дано следующее определение
недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты
и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым
вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».
Предприятие в целом как имущественный комплекс также является недвижимостью
(ст. 132 ГК РФ). Это не вполне соответствующее интуитивному пониманию
недвижимости определение появилось в ГК в результате серьезных дискуссий
и вряд ли может быть принципиально изменено. С точки зрения налогообложения
морские суда и земельные участки — существенно разные объекты. Как
мы потом убедимся, столь же разными объектами недвижимости являются
земля и возводимые на ней строения.
Земля и строения — одним налогом
Исходная позиция авторов налоговой реформы состоит в том, что
вместо отдельных налогов на землю и строения нужно ввести единый
налог на недвижимость. В качестве обоснования единого налога делают
ссылку на юридическую практику западных стран, в которых налоги
на строения и землю связаны между собой.
Но давайте посмотрим, действительно ли это так. Когда детально разбираешься
в практике налогообложения, допустим в США, то выясняется, что техника
переоценок якобы единых и неделимых объектов по существу раздельная.
Совершенно очевидно, что скорость изменения реальной потребительской
стоимости строений и земли различается. Поэтому и техника оценки
данных объектов разная. Землю действительно оценивают по рыночной
стоимости, по сделкам с аналогичными земельными участками, которые
имели место, например, в данном штате, а строение оценивают по технологиям,
близким к тем, что применяют наши бюро технической инвентаризации
(БТИ). Рыночная стоимость «неделимого» объекта, таким образом, складывается
из двух оценок.
Рыночная стоимость недвижимости
Теперь вернемся к России. Сегодня мы платим налог на основании
оценки жилья, определенной БТИ. Но она зачастую в несколько раз
ниже реальной (рыночной) стоимости недвижимости. Вероятно, поэтому
правительству и кажется привлекательной идея взимания налога на
основании рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно определению рыночная стоимость — это наиболее вероятная
цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при
соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое
множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Министерство
финансов утверждает, что оценку имущества станут производить не
по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой
оценке, которая приближена к рыночной. После корректировки стоимость
объекта недвижимости будет примерно на 30 % ниже рыночной. И при
расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7.
Ниже мы увидим, что даже такая поправка не сделает налогообложение
по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в
глазах населения.
Как оценить объект недвижимости?
Ключевые слова в определении рыночной стоимости — «наиболее
вероятная цена». Каждый, кто хоть немного знаком со статистикой,
немедленно сделает вывод о том, что рыночная стоимость — это мода
некоего случайного распределения цен, за которые будут продавать
данный объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости потребует
как минимум многократной продажи этого объекта в идентичных условиях.
Такие данные о сделках с объектом непросто собрать даже в странах,
где годовой оборот недвижимости и сроки работы рынка превышают российские.
Теоретически довольно трудно оценить, с какой реальной погрешностью
в развитых странах оценивают рыночную стоимость недвижимости, тем
более что открытой информации нет. Однако некое разумное суждение
можно вынести из судебной практики. Поскольку цивилизованные страны,
понимая случайную природу оценок рыночной стоимости (в том числе
и выполненных налоговиками), сделали их принципиально оспоримыми,
довольно много граждан оспаривают эти оценки в судах, привлекая
независимых профессиональных оценщиков. По данным австралийских
и французских компетентных судей, среднее расхождение оценок рыночной
стоимости, выполненных профессиональными оценщиками по стандартным
методикам, составляет 10–15 %. Расхождение в 50 % считается основанием
заподозрить обман или уникальность (немассовость) объекта.
Какой окажется погрешность в вычислении рыночной стоимости у нас,
если российский рынок недвижимости располагает в тысячу раз меньшим
объемом информации? С точки зрения статистики цифру в 10–15 % надо
умножить примерно на корень из 1000. Получится более 300 % в лучшем
случае. Такова достижимая сегодня средняя ошибка при определении
рыночной стоимости наших объектов. На самом деле картинка по стране
будет не однородна, и расхождение в оценках составит от 30 до 1000
%. Понятно, что при этой погрешности говорить о серьезных оценках
рыночной стоимости нельзя.
Отрицательный результат — тоже результат
На протяжении нескольких лет в Твери и Великом Новгороде проводили
масштабный эксперимент по налогообложению недвижимости. Анализ результатов
выявил более четкую зависимость качества жилья и стоимости квартир,
рассчитанной по моделям массовой оценки, по сравнению с расчетами
на основе оценок БТИ. Но в рамках тех массивов, которыми располагали
математики, отклонения в оценке рыночной стоимости жилой недвижимости
в Новгороде составило 30 %, а коммерческой недвижимости — до 100
%! Это после стольких лет работы!
Эксперты признают, что итоги эксперимента в Новгороде и Твери показали:
нет достаточных условий для создания точной оценки недвижимости.
Рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и
налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции
с недвижимостью характеризовались наличием теневых, незадекларированных
денежных потоков. Бюджетные отношения не стабилизировались в той
степени, чтобы стало возможным эффективно использовать налог на
недвижимость как фискальный инструмент. Поэтому единовременная замена
действующих налогов новым налогом на недвижимость вероятнее всего
повлечет за собой резкие изменения налогового бремени граждан.
Граждане перед лицом налога
Анализ эксперимента в Новгороде показал, что введение налога
на недвижимость является относительно приемлемым вариантом только
для полных собственников жилья и земли, прежде всего для людей состоятельных,
готовых тратить большие средства на благоустройство и ремонт. Относительно
общих затрат на покупку и обстановку нового жилья налог на недвижимость
в размере 0,25–0,5 % от покупной цены не является непосильным бременем.
Владельцы же приватизированного жилья — средне – и малообеспеченные
граждане — в данной ситуации оказываются в положении проигравших.
В одночасье они вдруг, не понимая причины происходящего, получат
из налоговой инспекции извещение о необходимости уплаты налога,
в многократном размере превышающего прежние суммы.
Сложности возникнут и для граждан, состоящих в дачных и земельных
кооперативах. Кооператив — юридическое лицо, и налог будут исчислять
по ставке 2 % от рыночной стоимости. Это значит, что для всех членов
кооператива налоги вырастут в 50 раз.
Очевидно, что налоги на недвижимость окажутся чувствительными для
малых предприятий. Уже в этом году арендная плата для частных предпринимателей
в Москве существенно выросла, а с принятием налогового законодательства
вырастет еще.
Закон устанавливает вилку налогообложения от 0,1 до 1 % стоимости
недвижимости, а окончательное решение о ставке налога остается за
субъектами Федерации. Очевидно, что любой муниципалитет будет заинтересован
в максимальной ставке, поскольку это позволит пополнить местный
бюджет. Защитники идеи введения так называемой вилки взимания налога,
от 0,1 до 2 %, считают свой подход обоснованным, поскольку появится
возможность учитывать различие жилищных условий граждан. С моей
точки зрения, все подобные вилки — новая лазейка для чиновников-взяточников.
Подведем итог
В короткой статье трудно произвести исчерпывающий анализ оценки
и налогообложения недвижимости, но надеемся, что она дает некоторое
представление о проблемах и позволяет сделать следующие выводы.
Переход от раздельного налогообложения земли и строений к интегральному
не имеет убедительных доказательств в теории и практике оценочной
деятельности. На многие годы вперед в России возможны только очень
грубые (с относительной погрешностью от 30 до 1000 %) массовые оценки
рыночной стоимости недвижимости.
Поэтому вводить единый налог по большому счету нецелесообразно.
Но если все-таки соглашаться на него, то надо делать налог добровольным,
т.е. предоставить возможность налогоплательщикам самим выбирать,
по какой схеме платить — по старой или по новой. Кроме того, следует
четко зафиксировать оспоримость налога. Принцип оспоримости — самый
фундаментальный при исчислении рыночной стоимости, которая является
величиной случайной, всегда сопряженной с ошибками (а они в отдельных
случаях могут быть очень большими). Человек должен получить право
оспаривать такие ошибки, обращаясь за помощью к другим независимым
оценщикам. |
