|
РАССЕЛЕНИЕ ПЯТИЭТАЖЕК: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
Согласно статистике около 77 % жителей Москвы хотят улучшить жилищные
условия, из них порядка 25 % признаны нуждающимися в таком улучшении.
Что же реально делает государство, чтобы обеспечить эту категорию
москвичей жильем? И что предпринять семьям, которые официально не
являются нуждающимися, но остро ощущают дефицит жилплощади?
Одним из способов решения этих задач правительство
Москвы считает реконструкцию и снос ветхого, аварийного жилья, пятиэтажек
и переселение москвичей из малогабаритных квартир хрущевок в новые
дома. Начало массовой реконструкции панельного пятиэтажного и ветхого
жилищного фонда Москвы было положено в 1995 году Постановлением
правительства Москвы от 24.10.95 № 876 «О ходе реализации программы
комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода
индустриального домостроения на период до 2000 года».
В 2002 году вышло Постановление правительства Москвы «Об утверждении
программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года
и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010 года».
В качестве приоритета при реализации инвестиционных строительных
программ Москвы оно выдвинуло реконструкцию пятиэтажного и ветхого
жилищного фонда. Кроме того, столичное правительство разработало
Концепцию жилищного строительства по городскому заказу в Москве,
которая включает в себя следующие направления, а именно строительство
жилья:
- для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
- для переселения жителей из сносимого пятиэтажного,
ветхого и аварийного жилищного фонда;
- для реализации городских социальных программ жилищного
строительства: "Молодой семье - доступное жилье", для военнослужащих
по государственным жилищным сертификатам с последующей компенсацией
средств бюджета Москвы средствами федерального бюджета с использованием
механизмов ипотечного кредитования, продажи жилья в рассрочку
очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Эти документы наряду с федеральными нормативными
актами регламентируют порядок предоставления жилья жителям сносимого
и реконструируемого пятиэтажного фонда в городе Москве. Но люди,
сталкивающиеся с проблемой переселения из пятиэтажек, нечасто интересуются
правовыми актами. Их волнуют конкретные ситуации, в которых они
оказываются: на что могут рассчитывать при получении нового жилья,
что теряют, или наоборот, насколько выгодным оказывается такое переселение.
Рассмотрим несколько общих случаев переселения граждан
из сносимого дома.1. Неприватизированная (муниципальная) квартираВ
данном случае следует руководствоваться в первую очередь Жилищным
кодексом РСФСР (российские законодатели уже поняли необходимость
принятия нового Жилищного кодекса РФ, отвечающего требованиям сегодняшнего
дня, а пока действует кодекс 1983 года с внесенными в него поправками).
Статья 91 Жилищного кодекса говорит о том, что гражданам, выселяемым
из подлежащего сносу дома, должно быть предоставлено другое благоустроенное
жилье. Что под этим подразумевается? Новая квартира должна находиться
в черте данного населенного пункта, размером быть не меньше ранее
занимаемой и установленной нормы жилой площади, отвечать санитарным
и техническим требованиям. При выделении благоустроенного жилья
не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше
девяти лет, кроме супругов. Важное уточнение при определении благоустроенного
жилья содержит статья 96 кодекса: если наниматель занимал отдельную
квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть
предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее
из того же числа комнат. Кроме того, должно учитываться состояние
здоровья выселяемых граждан (например, Постановлением Правительства
РФ от 28 февраля 1996 г. № 214 утвержден Перечень заболеваний, дающих
инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь
в виде отдельной комнаты) и другие заслуживающие внимания обстоятельства
(например, проживание в одной квартире отдельных семей).Новое жилье
должно быть предоставлено с учетом оговоренной законом нормы жилого
помещения, которая сегодня составляет 18 кв. м общей площади и не
менее 10 кв. м жилой площади на человека.Жилищный кодекс устанавливает
общие правила получения жилья гражданами, выселяемыми из сносимых
домов. Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21–73 «О гарантиях
города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», уточняет порядок
предоставления жилья и регламентирует его в столице. Согласно статье
9 этого закона переселение граждан, занимающих жилые помещения по
договору социального найма (это значит из неприватизированных квартир),
осуществляется с их согласия путем выделения благоустроенного жилого
помещения по договору социального найма.Выселяемым жильцам сносимого
дома должно быть предоставлено муниципальное жилье в виде отдельных
квартир в пределах города. Семьям, стоящим в очереди на жилье, новая
квартира должна быть выделена согласно установленным нормам жилья
на человека с учетом численности семьи. Если в семье имеются граждане,
имеющие право на дополнительную жилплощадь, это также учитывается
при получении новой квартиры.
У некоторых людей возникает вопрос: на что можно
рассчитывать, если площадь квартиры в сносимом доме больше установленной
законом нормы? Например, живет одинокая бабушка в 62-метровой трехкомнатной
квартире в идущей под снос хрущевке. Закон г. Москвы свидетельствует,
что в этом случае наниматель должен получить квартиру площадью не
менее установленной социальной нормы на одного человека. Но кто
даст больше? Поэтому совет один — приватизировать такую квартиру,
что обеспечит жильцам при сносе дома квартиру, равную по цене сносимой.
Еще один важный, а потому часто задаваемый вопрос
— кто может претендовать на отдельные квартиры? Отдельные квартиры
могут быть предоставлены семьям, ведущим раздельное хозяйство и
имеющим самостоятельный бюджет. Все это необходимо доказать в государственных
органах, предоставляющих жилье, в крайнем случае — в суде. Один
из способов доказательства — раздельный лицевой счет. На практике
эта ситуация имеет одну особенность. Дело в том, что далеко не всегда
удается провести так называемое разделение лицевого счета (говоря
юридически — заключение отдельного договора социального найма жилого
помещения). Например, Жилищный кодекс прямо указывает на невозможность
разделения лицевого счета однокомнатных квартир или квартир со смежно-проходными
комнатами. Зная это, многие семьи даже не пытаются что-то предпринять.
А зря, поскольку достаточно одного заявления, поданного в Управление
муниципального жилья с просьбой заключить с кем-то из проживающих
в квартире отдельный договор социального найма, и этот факт жильцы
смогут предъявить в качестве доказательства проживания в квартире
отдельных семей. Даже если само по себе разделение лицевого счета
невозможно или жильцам по какой-либо причине было в этом отказано,
важен сам факт подачи такого заявления.
Вернемся к началу рассматриваемой статьи. Переселение
граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма,
осуществляется с их согласия. Действительно, жителям сносимых домов
должен быть предоставлен какой-то выбор нового жилья. Но злоупотреблять
этим правом не стоит, так как Распоряжением правительства Москвы
«О мерах по ускорению оформления документов гражданам, отселяемых
из сносимых домов» установлен недельный срок для направления в суд
искового заявления со стороны Департамента муниципального жилья
и жилищной политики о выселении граждан, неоднократно необоснованно
отказавшихся от новых квартир взамен сносимых. Остается добавить,
что на практике чаще всего жильцам дают три попытки выбрать себе
подходящее жилье, после чего дело передают в суд.
При отказе от предоставленного жилого помещения в
жилищном фонде социального использования нанимателю по соглашению
сторон может быть выделена субсидия на приобретение жилого помещения.
Ее размер равен нормативной стоимости жилого помещения, предоставляемого
в социальном жилищном фонде. Законом предусмотрена дополнительная
гарантия гражданам, получившим такую субсидию в виде преимущественного
права покупки новой квартиры в районе сносимого дома при наличии
таковой у лица, производящего отселение и снос.
2. Квартира, находящаяся в собственностиСтатья 35
Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть лишен своего
имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества
для государственных нужд может быть произведено только при условии
предварительного и равноценного возмещения. Это важнейший момент
в рассмотрении вопроса предоставления собственникам квартир взамен
сносимого жилья.
Обратимся к Жилищному кодексу РСФСР. Статья 49.3
оговаривает общий принцип обеспечения жилыми помещениями граждан,
являющихся собственниками квартир, в связи со сносом дома. Если
дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу
по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из
него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное
жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация предприятием,
учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Замечу, что
формулировка «благоустроенное жилое помещение» в данном случае отсутствует.
Это означает, что правила выделения нового жилья собственникам и
несобственникам квартир различны. Для собственников ключевым является
слово «равноценное», то есть жилье, равное по стоимости. В отношении
них не действует правило о предоставлении жилого помещения в пределах
нормы жилья, установленной законом. Невозможность заселения одной
комнаты лицами разного пола старше девяти лет (кроме супругов) также
относится только к нанимателям квартир. Жилье, которое полагается
выселяемому собственнику, должно отвечать установленным санитарным
и техническим требованиям и находиться в черте города.
На что же могут рассчитывать собственники квартир?
Собственникам, освобождающим жилые помещения, предоставляется предварительное
и равноценное возмещение (компенсация) в денежной или натуральной
форме, то есть в виде другого жилья.
Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику
должен соответствовать сумме рыночной стоимости освобождаемой собственником
и членами его семьи квартиры. Эти деньги имеют целевое назначение
и могут быть использованы только для покупки другой квартиры. Они
перечисляются собственнику в безналичной форме на целевой банковский
счет. Оценка рыночной стоимости освобождаемой и получаемой квартир
производится по единому стандарту оценки, утвержденному законом,
по инициативе одной из сторон профессиональными оценщиками за счет
отселяющего лица. Споры, возникающие в связи с произведенной оценкой
рыночной стоимости жилого помещения, а также в связи с установленным
размером возмещения (компенсации) решаются в судебном порядке.
Судебный порядок предусмотрен также и для решения
ситуаций, когда собственник квартиры по каким-либо причинам отказывается
от другой квартиры или денежного возмещения (компенсации). Если
же собственник отказывается от квартиры, которая предоставляется
ему в собственность, он имеет право на получение квартиры по договору
социального найма. Это может быть интересно людям, еще не воспользовавшимся
правом бесплатной приватизации жилья. Напомню, это право может быть
использовано совершеннолетними гражданами только один раз.
Собственники квартир нередко могут нуждаться в улучшении
жилищных условий. В таком случае с согласия собственника ему предоставляется
жилье в домах типовых серий в районах массовой застройки или безвозмездная
субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения. Но для
этого нужно официально стать нуждающимся в улучшении жилищных условий,
то есть встать в очередь на получение жилья. Огорчу тех, кто собирается
купить маленькую квартирку в хрущевке, готовящейся к сносу и зарегистрироваться
там со всей своей многочисленной родней. В этом случае семья считается
сознательно ухудшившей свои жилищные условия и не подлежит постановке
на учет в течение пяти лет.
Так же как и нанимателям, собственникам квартир закон
дает дополнительные гарантии в виде преимущественного права покупки
нового жилья в районе сносимого дома (при наличии его у отселяющего
лица). Кроме того, только собственники, получившие денежное возмещение
(компенсацию), имеют преимущественное право инвестирования в строительство
нового дома на месте сносимого. При этом условия долевого инвестирования,
устанавливаемые для лиц, освобождающих жилые помещения, не могут
быть ухудшены по сравнению с общими условиями инвестирования строящегося
здания. А размер помещений, получаемых дольщиком в результате долевого
инвестирования, не может быть уменьшен по сравнению с ранее освобожденными
им помещениями без его согласия.
По желанию собственники квартир, выселяемые из сносимого
дома, могут приобрести квартиру, превышающую по стоимости размер
установленной компенсации, то есть большую квартиру (при наличии
свободной площади у лица, производящего отселение). Закон устанавливает,
что в случае приобретения жилого помещения большего размера в районах
массовой застройки доплата осуществляется по себестоимости, если
в приобретаемом жилом помещении на каждого гражданина приходится
до 25 кв. м общей площади жилья (для одиноко проживающих граждан
— до 40 кв. м). При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся
у граждан и членов их семей на праве самостоятельного пользования.
В заключение хочется подчеркнуть, что нередко
желания жильцов, освобождающих сносимые дома, идут вразрез с намерениями
государственных чиновников и организаций-инвесторов, производящих
выселение, снос и последующую застройку. Но любое противостояние
интересов, любой спор можно и порой необходимо решать в судебном
порядке. Обращение к профессиональным юристам во много раз увеличивает
шансы на победу.
|
