СТАЛИНСКИЕ ДОМА

«Сталинские» высотки были построены как символ мощи советского народа, победившего в Великой Отечественной войне, как олицетворение «города будущего», которым должна была стать столица. Но жилые небоскребы несли еще одну идеологическую нагрузку — они воплощали идеал новых условий жизни рабочего класса, являлись образцом нового быта.

Постановление Совета Министров СССР № 53 «О строительстве в г. Москве многоэтажных зданий» было подписано Иосифом Сталиным 13 января 1947 года — в год празднования 800-летия столицы. Под руководством главного архитектора столицы Дмитрия Чечулина был разработан план размещения проектируемых зданий в структуре города. Их расположение выбрано не случайно: высотки возведены в излучинах Москвы-реки и на пересечении Садового кольца с основными магистралями, которые должны были сходиться в одну точку в самом центре столицы, у гигантского Дворца Советов, который предполагалось построить на месте снесенного храма Христа Спасителя. Несмотря на то что этот проект не был осуществлен, высотки и сейчас определяют облик города, подчеркивают его радиально-кольцевую планировку.
Из семи построенных в 1950-е годы многоэтажек только две не имеют постоянных жильцов: это здание МИДа на Смоленской площади и гостиница «Ленинградская» на площади трех вокзалов. Вторая «высотная» гостиница — «Украина», возведенная в начале Кутузовского проспекта, помимо 1032 гостиничных номеров вмещает около 500 квартир. Правда, полюбоваться столицей с высоты птичьего полета могут только постояльцы — центральную часть здания (ее высота — около 200 м) полностью занимают гостиничные номера. Квартиры расположены ниже — в двух жилых «крыльях», примыкающих к основному корпусу. Зато некоторые жильцы этой высотки могут похвастаться гигантских размеров балконами — площадью около 50 кв. м.
Самая высокая из семи столичных многоэтажек — главное здание МГУ им. Ломоносова на Воробьевых горах. Его высота — 240 м, центральная часть насчитывает 36 этажей. Всего в здании 27 корпусов — не только учебных, но и жилых. Человеку «со стороны» поселиться здесь практически нереально: квартиры предназначены исключительно для профессорско-преподавательского состава университета. И теперь это жилье остается в собственности учебного заведения, поэтому покупка квартиры в самой большой «сталинской» высотке обречена остаться мечтой.
Административно-жилое здание у Красных ворот расположено в самой высокой точке Садового кольца. Здесь разместились около 270 квартир. Высотка на Кудринской площади (бывшей площади Восстания) — полностью жилая. В центральной 22-этажной части здания и 18-этажных боковых корпусах насчитывается 452 квартиры. В советское время в здании имелись парикмахерская, почта, сберкасса, аптека, кафе, кинотеатр и знаменитый на всю Москву гастроном — на момент открытия крупнейший в столице. В полуподвальном помещении были устроены гаражи.
Но самыми именитыми обитателями всегда славилась высотка на Котельнической набережной. В разное время в этом доме жили Фаина Раневская, Галина Уланова, Марина Ладынина, Михаил Жаров, Александр Твардовский, Роман Кармен, Никита Богословский, Клара Лучко. Не менее «звездный» состав жильцов и сегодня — Нонна Мордюкова, Александр Ширвиндт, Людмила Зыкина, Андрей Вознесенский и многие другие знаменитости. Эта высотка также представляет собой многофункциональный комплекс: помимо 700 квартир она включает кинотеатр «Иллюзион», почту, магазины, кафе, салоны красоты.

Мечта нуждается в ремонте

Жилье в высотках изначально должно было отвечать самым высоким требованиям комфорта. Здания оснащались по последнему слову техники: скоростные лифты, мусоропроводы, принудительная вентиляция и централизованное пылеудаление, внутренняя телефонная связь и т. п. Тщательно продумывался дизайн интерьеров — по тем временам они были просто роскошными. Естественно, что у «простых смертных» шансов получить «чудо-квартиру» не было. Жилье в высотках сразу стало элитарным и оставалось таковым на протяжении многих лет.
По сравнению с другими жилыми домами, возведенными в советский период, высотки, безусловно, были во всех отношениях гораздо более комфортными. Именно поэтому в начале 1990-х годов квартиры там считались элитными, пользовались большим спросом и стоили значительно дороже жилья в других домах. Но с тех пор как в столице стали строить все больше нового жилья, действительно отвечающего элитным стандартам, высотки постепенно стали сдавать свои позиции.
«Квартиры в «сталинских» высотках морально и физически устарели, чаще всего они интересуют людей, которые хотели бы прикоснуться к истории или реализовать свою давнишнюю мечту жить в «сталинском» доме, — Архитектурные достоинства высоток — вопрос спорный, а удобство проживания по сравнению с новостройками — сомнительное. Пожалуй, единственный дом, пользующийся повышенным спросом, — дом на Котельнической набережной. Его популярность объясняется живописным месторасположением на слиянии двух рек и «звездным» составом жильцов — актеров, ученых, деятелей шоу-бизнеса».
Мы считаем, что для покупателей «сталинки» ценны прежде всего своим расположением в престижных районах, своей историей или привлекают возможностью жить по соседству с именитыми людьми. «По своим потребительским характеристикам высотки во многом уступают современным элитным зданиям и жилым комплексам бизнес-класса. — Почти все «сталинские» многоэтажки требуют капитального ремонта — замены лифтов, водопроводных и канализационных коммуникаций, электропроводки, а также реставрации наружных частей конструкции. Найдется немного желающих приобрести квартиру в домах, где будет идти ремонт. Это означает, что придется терпеть связанные с ним неудобства, а до ремонта мириться с вышеперечисленными проблемами».

«Пентхаусы» площадью 42 кв. м

Не отвечают требованиям сегодняшнего дня и внутренние планировки квартир. Несмотря на такие достоинства, как высокие (до 4 м) потолки, большие окна, просторные коридоры, вместительные подсобные помещения и встроенные шкафы, квартиры в высотках обладают целым рядом серьезных недостатков. К ним можно отнести расположенные на кухнях старые мусоропроводы, изношенные коммуникации, зачастую просто замурованные в стенах, а главное — небольшие площади и не слишком удачные пропорции квартир. Краткие характеристики жилья в различных высотках выглядят следующим образом.
Общая площадь среднестатистической двухкомнатной квартиры в высотке на Котельнической набережной — 63 кв. м, жилая площадь — 35 кв. м. В трехкомнатной квартире это соотношение — 96 и 55 кв. м. Площадь холлов достаточно велика — 8–11 кв. м, а вот кухни слишком тесные — всего 9 кв. м.
Большую часть дома на Кудринской площади составляют двухкомнатные квартиры. Общая площадь большинства из них составляет лишь 42 кв. м, жилая — 27 кв. м, размер кухни — 7 кв. м. В некоторых двухкомнатных квартирах общая площадь может достигать 70 кв. м. Трехкомнатных квартир здесь примерно в шесть раз меньше, чем «двушек».
Если раньше многие покупатели готовы были мириться с подобными недостатками просто потому, что достойной альтернативы «сталинкам» не существовало, то сегодня люди не готовы переплачивать за «историческое», но не слишком комфортное жилье. По мнению риэлторов, сегодня цена на квартиры в высотках отражает реальную потребительскую стоимость такого типа жилья. Мы оцениваем ее примерно в $2–4 тыс. за 1 кв. м, что «не так уж и много: ведь дома расположены в самом центре или почти в центре города».
«Срок реализации этих квартир, как правило, зависит от цены, — Самой популярной считается высотка на Котельнической набережной. Там есть в продаже двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет $3 тыс., максимальная — $9 тыс.».
Учитывая не слишком высокую продажную стоимость квартир, хозяевам выгоднее сдавать их в аренду, чем продавать. По ее данным, стоимость аренды обычной квартиры в высотке составляет в среднем от $1,5 тыс. до $5 тыс. в месяц в зависимости от количества комнат. Но иногда цены могут значительно превышать средние показатели. К примеру, аренда квартиры с дорогой меблировкой и ремонтом в доме на Котельнической набережной стоит $18 тыс. в месяц.
Старожилы неохотно расстаются со своими квартирами в высотках, но подобные предложения в базе риэлторских агентств есть практически постоянно. Если же эти дома перейдут на такую систему управления, как кондоминиумы, то многим малообеспеченным жильцам будет не по карману содержать свою квартиру. В этом случае рынок вторичного жилья пополнится новыми предложениями.